Algun abogado entre nosotros

[vectragt]

Pues eso que me gustaria saber si dentro de los vforeros tenemos algun abogado para plantearle alguna preguntilla si es posible.
Saludos

[cmtm_mrt]

Ome vectragt ente tanta gente, seguramente que habrá algun@, yo estudio derecho de todos modos, asi q a las malas,igual t puedo echar una mano o mas o menos orientarte, q ademas, ultimamente tengo ciertas materias mu frescas(amos,el laboral fundamentalmente, aunq mi specialidad siempre ha sido el penal).
Si t puedo ayudar en algo,solo tienes q dcirlo :ok1: ??
Muchas :uvves: desde un rincón de la campiña sevillana

[Serguey]

Yo no soy pica... perdon "Letrado" jejeje, es coña eh no mosquearse  :wink: .

Eso si, ya sabes el precio oficial para las consultas ¿no?

[vectragt]

Eso no problema. Ahora solo tengo una dudilla, pero quizas a todos nos venga bien tener algun consejo al menos para saber como actuar.
Mi duda es la siguiente:
La abuela de mi novia tiene 83 años, lleva mas de 40 años en un piso de alquiler con renta antigua. Hace 7 meses le mandaron un correo certificado con acuse de recibo indicandola que debia de abandonar la casa que el nieto de la mujer que le alquilo la casa en su dia necesita el piso.
No se hasta que punto tendran capacidad para poder echarla despues de una vida entera viviendo alli y mas con la edad que tiene ya.
Una opinion please

[uveefeerre]

bueno no soy agogado pero por diferentes motivos en su dia me tuve que empapar la ley para no pillarme los dedos, pero claro la ley ha cambiado con lo que mejor no te comento nada no sea que meta la pata mejor aqui te pongo el enlace, leetela y seguro que sacas algo en claro.
http://www.hipotecas.humorfeminista.com/arrendamientos.htm
por cierto el correo certificado con acuse de recibo es porque el propietario esta pensando en iniciar posibles acciones judiciales para desalojo de la finca, de esta manera y con este documento tu familiar no podrá alegar desconocimiento alguno.
saludos.

[cmtm_mrt]

bueno no soy agogado pero por diferentes motivos en su dia me tuve que empapar la ley para no pillarme los dedos, pero claro la ley ha cambiado con lo que mejor no te comento nada no sea que meta la pata mejor aqui te pongo el enlace, leetela y seguro que sacas algo en claro.
http://www.hipotecas.humorfeminista.com/arrendamientos.htm
por cierto el correo certificado con acuse de recibo es porque el propietario esta pensando en iniciar posibles acciones judiciales para desalojo de la finca, de esta manera y con este documento tu familiar no podrá alegar desconocimiento alguno.
saludos.

Aqui el chavalote tiene razon, ese tipo de "entregas" son para cerciorarse de que la persona en cuestión ha recibido el documento. Yo de propiedad horizontal e hipotecas no controlo demasiado, solo q cada mes tengo q pagar la mia.
Yo te puedo dar mi opinion, y es que, lamentablemente, si el nieto demuestra que necesita la vivienda para uso habitual, es motivo suficiente para extinguir el contrato, no por voluntad propia del nieto, sino porque no le queda otro remedio.
Por desgracia este tipo de casos se dan con más frecuencia de la que parece, porq les interesa mas a los propietarios vender la finca a precio de oro que seguir cobrando un alquiler de renta antigua.
Voy a mirarme la ley trankilamente y consultar "mis fuentes" y en cuantito me entere de algo bien fundamentao aviso.
Muchas :uvves: desde un rincón de la campiña sevillana

[tochito]

A VER SI TE AYUDA EN ALGO:

:wink:  :wink:


Todo lo que tienes que saber sobre los alquileres de renta antigua  
 
 
Por Antonio A. Expósito

En el presente año las viviendas de renta antigua vuelven a cobrar vigencia, ya que a partir de 2005 muchos contratos perderán una gran parte de sus privilegios.

La primera criba ya tuvo lugar en 2003. Aquellos inquilinos con contratos de alquiler de renta antigua firmados antes del 9 de mayo de 1985 que se negaron, en 1995, a la actualización del alquiler, se enfrentaron en dicho año a la extinción del acuerdo contractual. En esa situación podrían haber estado unas 96.000 familias en toda España. Y puede que aún algunos sigan de pleitos por ello.
   

 
En 1994, concretamente el 24 de noviembre, se promulgó una Ley que venía a poner fin a una de las instituciones jurídicas más polémicas de nuestro Derecho, los llamados "alquileres de renta antigua". Éste es un término acuñado por la opinión popular que ha llegado a convertirse prácticamente en una denominación jurídica para aquellos arrendamientos que se llevaron a cabo antes del 9 de mayo de 1985.

La especialidad de su regulación y, a su vez, el problema que se intentó solventar, infructuosamente, radica en los derechos que se concedían en la antigua Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 a los inquilinos respecto del mantenimiento de la vivienda y de la renta a pagar. De forma muy sintética, el arrendatario podía mantener la vivienda en su poder, siempre y cuando pagara la renta, durante toda su vida. Incluso a su muerte, el derecho pasaba a su cónyuge o a sus herederos, todo ello, y aquí viene el segundo y fundamental derecho, sin un incremento considerable, (diríamos prácticamente nulo) en la renta a abonar por el arrendamiento.

La Ley de 1994 intentó paliar los perjuicios que esta situación provocaba en el arrendador, intentando conciliarlos con el principio de justicia que ha de regir toda regulación y, sobre todo, intentando dar la mayor protección jurídica a los derechos adquiridos de los arrendatarios o sus descendientes.

De este modo, instrumentó un complejo conglomerado de normas, dentro de las llamadas disposiciones transitorias de la ley, para asimilar, poco a poco, la situación de dichos arrendamientos de renta antigua a la realidad arrendaticia del país, así como al estatuto que para los nuevos alquileres expresaba en su propio texto.

Esas normas intentan, con poco éxito, solucionar el problema de la siguiente forma. Respecto de la transmisión del contrato, de forma muy resumida podemos decir que:

- Si está vivo el arrendatario, en caso de separación o divorcio, o si directamente renunciara al arrendamiento, su cónyuge (o excónyuge) tendría derecho a continuar en el uso de la vivienda en las mismas condiciones.

- En el momento de su fallecimiento, la llamada subrogación, si a la entrada en vigor de la Ley (el 26 de noviembre de 1994) el arrendatario fuera el mismo que celebró el contrato, podrá subrogarse su cónyuge o pareja de hecho (con ciertas limitaciones). En su defecto, los hijos que convivieran con el arrendatario al menos con dos años de antelación al fallecimiento. En caso de que no existieran ninguno de los anteriores, los ascendientes (padres) del arrendatario, siempre que hubieran convivido con él con al menos tres años de antelación a la fecha del deceso.

- Si el titular del contrato fallecido es el cónyuge del arrendatario original, los hijos se podrán subrogar en su posición durante los siguientes plazos: durante los diez primeros años de vigor de la Ley (hasta el 2004); hasta que cumplan 25 años, si tienen entre 23 y 25 años el contrato durará dos años; si son mayores de 25 años pero menores de 65 y no sufren minusvalía alguna, el contrato durará igualmente 2 años; y si, finalmente son mayores de 65 años o sufren minusvalía o discapacidad, el contrato se prolongará hasta su fallecimiento. Si cualquiera de ellos falleciera en el plazo de vigencia del contrato antes estipulado, se podrán subrogar por lo que resta de plazo cónyuges, ascendientes o descendientes en las condiciones antes descritas.

- Si el titular del contrato fallecido es subrogado del arrendatario original (hijo o ascendiente), se podrá subrogar el cónyuge de éste hasta su fallecimiento, o, en su defecto, hijos que convivieran con él con dos años de antelación, pero sólo por dos años o hasta que cumplieran 25.

- Si el que fallece es un arrendatario en segunda subrogación, (subrogado de un hijo o ascendiente del original), el contrato se entiende extinguido, no permitiéndose ulteriores subrogaciones.

Pero para que estos derechos tuvieran vigencia, o la tengan, se debe pagar la renta.

Actualización de rentas

Otra de las modificaciones es un nuevo sistema para actualizar y adecuar las rentas lo más posible al precio de mercado de forma progresiva. Existen dos métodos, aplicándose el que proporcione una renta inferior al arrendatario:

a) Uno parte de la renta inicial, es decir, generalmente, salvo excepciones, la del inicio del contrato de arrendamiento. A la renta inicial se le aplican unos coeficientes de inflación que facilitará el Gobierno publicándolos mensualmente en el BOE. Una vez conocidas estas cifras, se calcula el cociente entre el índice de inflación correspondiente al mes anterior de la fecha de celebración del contrato y el referente al mes anterior a aquél en que pueda proceder a la actualización. Determinado el cociente, se multiplica la renta inicial del contrato por dicho cociente. El resultado es la renta actualizada.

b) El otro calcula la renta aplicando sobre el valor catastral de la vivienda unos porcentajes que varían según se hayan producido o no revisiones catastrales. Se aplica el 12 por ciento cuando el valor catastral vigente hubiera sufrido una revisión catastral que hubiera surtido efecto a partir de 1990. Se aplica el 24 por ciento cuando el valor catastral vigente no hubiera sido nunca revisado o la revisión hubiera surtido efectos con anterioridad a 1990.

Gradual

Ahora bien, calculada la elevación y la renta actualizada, ésta no puede exigirse de golpe, sino de forma gradual, existiendo dos maneras de realizarla:

a) En 10 años cuando los ingresos del arrendatario y personas que con él convivan habitualmente en la vivienda no excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En este caso, los porcentajes a aplicar son del 10%, 20%, 30%, 40%, 50, 60%, 70%, 80%, 90% y 100%.

b) En 5 años cuando los ingresos del arrendatario o personas que con él convivan habitualmente excedan de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. En este caso, los porcentajes se duplican, es decir, el 20%, el 40%, el 60%, el 80% y el 100%.

La revisión no es automática. Deberá llevarse a cabo por el arrendador mediante requerimiento, notificándole al arrendatario el aumento que le corresponde, acompañando un certificado del Instituto Nacional de Estadística y todos los términos en los que se ha realizado la actualización.

Consecuencias

Veamos su posibles consecuencias a día de hoy:

La actualización se debió notificar al inquilino en 1995 siempre que se pudiera realizar (en determinados casos de inquilinos con escuetos recursos económicos no se pudo actualizar). Ante dicha notificación, el arrendatario gozaba de dos opciones:

- Pagar la nueva renta. - Rechazar dicha revisión. Solo se le habrá repercutido el IPC sobre su renta, pero, eso sí, se podrá extinguir el arrendamiento en ocho años desde la fecha del requerimiento del arrendador, el año 2003 como mencionábamos antes.

De este modo, en principio, el problema de los alquileres de renta antigua dejaría de ser tal. Por un lado, porque se asimilarían a mercado las rentas a pagar, y de otro, porque se conseguiría que el "sempiterno" derecho de los arrendatarios se viera conducido a un periodo de tiempo aceptable para todos. Sin embargo, lo que en teoría sería una buena solución, en la práctica se ha quedado en rentas actualizadas que no son ni el 20% de las de mercado, contratos de arrendamiento que se prolongan en el tiempo, picarescas de arrendatarios y arrendadores, y, finalmente, y desgraciadamente, edificios vacíos, en ruinas, y estafadores que explotan a grupos sociales desfavorecidos para, mediante el chantaje, desalojar las viviendas. l

NO ARRENDAR POR MIEDO

Se calcula que en España existen alrededor de millón y medio de viviendas que permanecen vacías, para disgusto del Gobierno. La principal causa es la desprotección jurídica del arrendador, que teme no poder echar a los inquilinos morosos. Juan Ignacio Fernández Aguado, abogado del despacho Albiñana Suárez de Lezo, denuncia las posibles causas de la desincentivación del alquiler: "Un inquilino tiene más fácil no pagar la renta que un propietario cobrarla", asegura. Desde que un arrendatario deja de pagar hasta que el propietario logra echarle por la vía judicial pueden pasar entre ocho y catorce meses en una ciudad como Madrid.

EL PRECIO DEL ALQUILER

Uno de los beneficios de las viviendas de renta antigua es su renta. El precio del alquiler de las viviendas ha subido en nuestro país un 4% en los últimos doce meses, ligeramente por encima de la inflación media, que acumula un incremento del 3,6%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La subida media del alquiler de las viviendas durante el año 2003 fue del 3%, mientras que sólo entre enero y octubre del año 2004, la subida fue del 2,9%. Con el encarecimiento mencionado durante los últimos doce meses, para un alquiler medio de una vivienda de unos 600 euros mensuales, la subida supondría 24 euros más, lo que supone pagar 288 euros más al año. Ahora podemos entender el porqué del interés de los arrendadores en finalizar sus contratos de renta antigua.

¡¡¡¡ATENCIÓN!!!!

Las inmobiliarias pueden iniciar el trámite de desahucio si durante tres meses se deja de pagar el alquiler. En algunos casos, los nuevos propietarios de un edificio mienten a los inquilinos: les dicen que, a partir de entonces, van a pagar cada tres meses y acaban encontrándose con una demanda de desahucio. Tenga cuidado si es usted uno de ellos.

OTROS DERECHOS DEL ARRENDADOR

- Podrá exigir al arrendatario el importe total de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. - Podrá repercutir el importe de las obras de reparaciones necesarias para mantener la vivienda en estado de servir al uso convenido. - Podrá repercutirse en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir del 1 de enero de 1995, salvo que por pacto expreso todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.

Antonio A. Expósito es abogado y director del Departamento Jurídico de MRG Fiscal.

[Nebari]

Joer Tochito ... vaya Tocho  8O  8O

Sin ser abogado, yo siempre tengo las manos en mis propios bolsillos   . Si realmente existe la necesidad dificil lo tiene tu abuela, solo le queda alargar el proceso con recursos y más recursos.

Hay lo que se llama Cámara Oficial del Inquilino que allí haciendote socio (se paga una miseria) te pueden asesorar con mucha experiencia y te ponen ayuda legal en juicio. Lo sé por experiencia.

No sé si existirá en Cáceres, en Madrí sí. Pero es una buena solución para tener una muy buena defensa y que no te cueste un ojo de la cara.

Suerte.

[vectragt]

muchas gracias a todos por las respuestas, cada dia me da mas asco de la "justicia del pais en el que vivimos". Si es de ley echar a una mujer q ha vivido ahi mas de 50 años de su vida cuando seguro q no le quedaran mas de 10 de vida......
Gracias a todos

[vectragt]

Ahora no entiendo una cosa:: Ultimamente en la tele han aparecido algunos casos en que los okupas o personan q no pagan alquiler cambian la cerradura de la vivienda y el dueño por lo visto no puede acceder a esa casa de ninguna manera. es esto cierto?? pq no me importa cambiarle la cerradura y ponerle una sabana colgada de la terraza ABUELA OKUPA

[nachoxi]

Ahora no entiendo una cosa:: Ultimamente en la tele han aparecido algunos casos en que los okupas o personan q no pagan alquiler cambian la cerradura de la vivienda y el dueño por lo visto no puede acceder a esa casa de ninguna manera. es esto cierto?? pq no me importa cambiarle la cerradura y ponerle una sabana colgada de la terraza ABUELA OKUPA

el problema es cuando salga a la calle y deje la casa sola, que es cuando el dueño se mete dentro y cambia la cerradura

[cmtm_mrt]

Ahora no entiendo una cosa:: Ultimamente en la tele han aparecido algunos casos en que los okupas o personan q no pagan alquiler cambian la cerradura de la vivienda y el dueño por lo visto no puede acceder a esa casa de ninguna manera. es esto cierto?? pq no me importa cambiarle la cerradura y ponerle una sabana colgada de la terraza ABUELA OKUPA

el problema es cuando salga a la calle y deje la casa sola, que es cuando el dueño se mete dentro y cambia la cerradura

Y no solo eso, sino la correspondiente sanción que eso puede conllevar, con lo q puede salir mas caro el collar q el perro como se suele decir.

[Gianola]

Vectragt: ponte en el lado contrario, y piensa que heredas un piso que necesitas y que en él vive una persona mayor. ¿Qué harías?

Yo lo tuve claro cuando me pasó, y tuve suerte de recuperar la que hoy es mi vivienda habitual, previa reforma ya que me destrozaron el piso. De todos modos cada caso es un mundo, así que yo me rascaría el bolsillo y acudiría a un abogado, que esto no dejan de ser "conversaciones de barra de bar".